optische Beeinträchtigung trotz Anpflanzung und Baugenehmigung

BGH, Urteil vom 12.06.2026 – V ZR 68/25
Wohnungseigentumsrecht

Sachverhalt:

Es geht um eine Streitigkeit in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), welche aus zwei Eigentümern besteht. Das Grundstück befindet sich auf Sylt und ist mit einem Doppelhaus bebaut. Anfang 2023 ließ die eine Wohnungseigentümerin ohne vorherige Beschlussfassung umfangreiche Arbeiten an ihrer Doppelhaushälfte – insbesondere an der Fassade und an den Fenstern – durchführen und ein Gartenhaus errichten.

Es liegt auch eine Baugenehmigung für die durchgeführten baulichen Veränderungen vor. Der Baupfleger der Gemeinde ist der Ansicht, dass sich durch den Umbau eine stilistische Aufwertung ergeben habe. Der andere Wohnungseigentümer wehrte sich gegen die baulichen Veränderungen, insbesondere auch gegen die Veränderung des optischen Erscheinungsbildes. Die GdWE hat auf Rückbau geklagt.
Die andere Wohnungseigentümerin hat im Rahmen einer Hilfswiderklage u.a. eine immergrüne Anpflanzung als Sichtschutz ins Spiel gebracht.

Entscheidung:

Der BGH hat die Sache an das Landgericht zurück verwiesen und wie folgt ausgeführt:

Das Fehlen einer rechtlich relevanten Beeinträchtigung ergibt sich auch nicht aus der Erteilung einer Baugenehmigung für die durchgeführten baulichen Veränderungen. Selbst wenn die Genehmigungsbehörde dabei geprüft haben sollte, ob sich das Vorhaben in die Einheitlichkeit des Ortsbilds einfügt, besagt das nichts über die Veränderung des Gesamtcharakters des Gebäudes und die daraus folgende Beeinträchtigung i.S.d. § 20 Abs. 3 WEG, die durch die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens nicht zwangsläufig ausgeräumt wird.

Eine rechtlich relevante Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer durch eine bauliche Veränderung, die zu einer erheblichen optischen Veränderung der Gesamtanlage führt, wird auch nicht dadurch beseitigt, dass die bauliche Veränderung im entscheidungserheblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung durch eine Anpflanzung verdeckt ist. Es handelt sich nämlich um einen grundsätzlich veränderlichen Zustand, ein – ggf. gerichtlich ersetzter – Beschluss nach § 20 Abs. 3 WEG würde aber dauerhaft, rechtssicher und auch gegenüber eventuellen Rechtsnachfolgern zu einer Gestattung der baulichen Veränderung führen, die auch dann Bestand hätte, wenn die Anpflanzung entfernt oder durch natürliche Ereignisse zerstört würde.