BGH, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Die Mieterin hat im Jahr 2006 eine Zweizimmerwohnung im dritten Obergeschoss eines Mehrparteienhauses in Berlin angemietet. Der Vermieter hat die Wohnung erworben. Der Vermieter ist auch Eigentümer der darüber belegenen Wohnung, welche er selbst bewohnt. Beide Wohnungen sind ähnlich groß und geschnitten. Über den beiden Wohnungen befindet sich das bislang nicht ausgebaute Dachgeschoss des Hauses. Auch das Dachgeschoss ist Eigentum des Vermieters.
Der Vermieter kündigte der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung heißt es in dem Kündigungsschreiben, der Vermieter beabsichtige, das Dachgeschoss auszubauen und mit seiner Wohnung im vierten Obergeschoss zu verbinden. Die dafür erforderlichen Bauarbeiten sollten nach Freiwerden der von der Mieterin bewohnten Wohnung beginnen und würden mehrere Monate in Anspruch nehmen. Seine eigene Wohnung im vierten Obergeschoss stehe dem Vermieter dann über diesen Zeitraum nicht mehr zur Verfügung, so dass er die Wohnung der Mieterin im dritten Obergeschoss benötige. Nach Abschluss der Arbeiten wolle er nicht mehr in die Wohnung im vierten Obergeschoss zurückkehren, sondern diese verkaufen.
Entscheidung:
Der BGH hat entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung zumindest nicht rechtsmissbräuchlich ist.
Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist. Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird.
Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder – etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann – rechtsmissbräuchlich ist.
Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, der vom Vermieter beabsichtigte Verkauf seiner Wohnung stehe der Annahme von Eigenbedarf hinsichtlich der Wohnung der Mieterin entgegen und die hierauf gestützte Kündigung sei vielmehr rechtsmissbräuchlich. Anders als das Berufungsgerichts offenbar gemeint hat, ist das Nutzungsinteresse des Vermieters – hinsichtlich der vermieteten Wohnung auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt beziehungsweise selbst verursacht hat.
Der BGH hat den Fall, zur weiteren Tatsachenfeststellung, wieder an das Landgericht zurückverwiesen.
