BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25
Wohnungseigentumsrecht
Sachverhalt:
In einer Eigentümerversammlung im Jahre 2023 wurden mehrheitlich verschiedene Beschlüsse über anstehende Erhaltungsmaßnahmen in der Mehrhausanlage gefasst. Konkret wurde der Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit zum Preis von 4.091,22 €, der Austausch der Vordachverglasung an einem Haus zzgl. Malerarbeiten zum Preis von 1.564,61 €, ein weiterer Austausch der Vordachverglasung an einem anderen Haus zzgl. Malerarbeiten zum Preis von 1.145,00 € sowie der Austausch eines weiteren Fensters in einer Wohneinheit zum Preis von 2.939,30 € beschlossen.
Seitens der Mehrheit der Wohnungseigentümer war deshalb auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet worden, weil die Gemeinschaft mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten zur „vollsten Zufriedenheit“ zusammengearbeitet und auch mit der Malerfirma bereits positive Erfahrungen gemacht habe.
Die Beschlüsse wurden angefochten, da keine Vergleichsangebote eingeholt worden sind.
Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat die Anfechtungsklage abgewiesen.
Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es entgegen der nahezu einhelligen Auffassung der Instanzgerichte keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. Dem Gesetz lässt sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Dies gilt erst recht für die Forderung, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen und davon nur sog. Bagatellmaßnahmen auszunehmen.
Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können die für die Beschlussfassung erforderlichen Informationen nicht nur durch die Einholung von Vergleichsangeboten beschafft werden. So kann insbesondere die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen. Gegen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote bzw. weiterer Informationen können zudem die Dringlichkeit der Maßnahme und/oder die mangelnde Verfügbarkeit anderer ortsnaher Handwerker sprechen.
Auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war („bekannt und bewährt“), kann es ggf. rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zusätzlicher Informationen abzusehen. Für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ist neben dem Preis entscheidend, ob zu erwarten ist, dass der Auftragnehmer die ihm aufgegebenen Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt, dass er den verabredeten Zeitplan einhält und qualifiziertes Personal zur Verfügung stellt und dass er etwaigen Beanstandungen, so sie denn vorkommen, zeitnah nachgeht und diese vollständig behebt.
Schließlich handelt es sich bei der bisherigen „Drei-Angebote-Regel“ der Instanzgerichte um eine reine Verfahrensvorgabe, die in der Sache nichts über die Eignung und den marktgerechten Preis eines einzelnen Angebots aussagt.
