Kein Kostenersatz für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentum

BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17
Wohnungseigentumsrecht

Sachverhalt:

Ein Wohnungseigentümer hat im Jahre 2005 die zu seiner Wohnung gehörenden alten Holzfenster auf eigene Kosten für etwa 5.500,00 € durch neue Kunststofffenster ersetzen lassen. Bereits zuvor hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Die Wohnungseigentümer gingen irrtümlich aufgrund einer falschen Auslegung der Teilungserklärung übereinstimmend davon aus, dass auch eine notwendige Erneuerung der Fenster Sache der jeweiligen Sondereigentümer sei. Im Nachhinein hat der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Wertersatz geklagt.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Der Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Wertersatz. Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Der Vorrang des § 21 Abs. 4 WEG, vor den allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts, schließt einen Ausgleich des Wohnungseigentümers für eigenmächtige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum nach allgemeinen Vorschriften auch dann aus, wenn diese zwingend vorgenommen werden mussten. Gegen eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der eigenmächtig handelnde Wohnungseigentümer keinen Ersatz seiner Kosten von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen kann, sprechen bereits die dadurch entstehenden Abgrenzungs- und Beweisschwierigkeiten. Ein Anspruch auf Durchführung einer Instandsetzungsmaßnahme setzt nämlich voraus, dass nur ein ganz bestimmtes und sofortiges Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das ist nicht schon dann der Fall, wenn der Zustand des Gemeinschaftseigentums überhaupt ein sofortiges Tätigwerden erfordert; das Ermessen der Wohnungseigentümer muss vielmehr derart reduziert sein, dass zwingend eine bestimmte Art der Instandsetzung zu ergreifen ist. Diese Voraussetzungen werden nur selten vorliegen und im Nachhinein, d.h. nach der eigenmächtig vorgenommenen Reparatur, nur schwer bzw. nur mit großem Aufwand festzustellen sein. Deshalb müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme immer einen Beschluss fassen.

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