BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 18/25
Wohnungseigentumsrecht
Sachverhalt:
Es besteht Streit innerhalb einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Gemäß der Teilungserklärung darf das Gebäude nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Wohneinheit eines Sondereigentümers besteht aus zwei Wohnflächen im Obergeschoss und im Dachgeschoss. Das Dachgeschoss ist mit einem eigenen Wasseranschluss, Küche, Bad, Briefkasten und Klingel ausgestattet; es fehlt aber ein zweiter Rettungsweg. Der Sondereigentümer vermietete das Dachgeschoss. Am 20. April 2021 wurde die Nutzung der Dachgeschossfläche behördlich untersagt. Der Sondereigentümer kündigte daraufhin das Mietverhältnis zum 31. Mai 2021. Die Dachgeschossfläche stand Monate leer.
Der Sondereigentümer verlangt von der GdWE den Ersatz von Mietausfallschäden für 27 Monate in Höhe von 20.550 €, da diese ihrer Pflicht zur Herstellung des zweiten Rettungsweges nicht nachgekommen ist.
Entscheidung:
Der BGH verweist den Rechtstreit zur weiteren Sachverhaltsaufklärung zurück an das Berufungsgericht und führt wie folgt aus:
Liegt die Pflichtverletzung der GdWE in einer unterlassenen oder erst verzögert durchgeführten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er von der GdWE Schadensersatz unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen.
Zwischen der GdWE und den Wohnungseigentümern besteht ein aus der Verbandszugehörigkeit folgendes gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem sich wechselseitige Treue- und Schutzpflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB ergeben. Hieraus folgt die (Neben-)Pflicht der GdWE, die ihr obliegende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen der Wohnungseigentümer durchzuführen.
Erleidet ein Wohnungseigentümer daher wegen einer schuldhaft verzögerten Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Schaden an seinem Sondereigentum, verletzt die GdWE zumindest auch ihre aus dem (mitgliedschaftlichen) Treueverhältnis rührende Schutzpflicht und haftet dem Wohnungseigentümer dafür aus § 280 Abs. 1 BGB.
