Keine AGB-Inhaltskontrolle für Gemeinschaftsordnung der WEG

BGH, Urteil vom 20.11.2020 – V ZR 196/19
Wohnungseigentumsrecht

Sachverhalt:

Die Parteien bilden eine große Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil der vom Bauträger vorgegebenen Teilungserklärung ist, enthält folgende Regelung:

Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist“.

In der Eigentümerversammlung vom 25.09.2015 wurde ein Beschluss über die Wiederbestellung der bisherigen WEG-Verwalterin gefasst. Die Einladung mit dem TOP „Verwalterbestellung zu den bisherigen Vertrags-u.Preiskonditionen“ datiert vom 04.09.2015. Mit der Behauptung, die Einladung habe mehrere Wohnungseigentümer nicht oder nicht rechtzeitig erreicht, haben die Kläger Anfechtungsklage erhoben.

Nach Ansicht des Landgericht ist der Beweis für den rechtzeitigen Zugang der Ladung nicht erbracht worden. Das Landgericht ging daher von einem Einberufungsmangel aus und hat den Beschluss über die Wiederbestellung für ungültig erklärt.

Entscheidung:

Der BGH hält den Wiederbestellungsbeschluss für gültig.

Die Klausel ist dahingehend auszulegen, dass die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung nicht den Zugang, sondern lediglich die rechtzeitige Absendung der Ladung an die Wohnungseigentümer voraussetzt; dies bezieht sich auf alle Wohnungseigentümer und nicht nur auf diejenigen, die einen Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben.

Die verwendete Klausel könnte § 308 Nr.6 BGB unterfallen. Danach ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, die vorsieht, dass eine Erklärung des Verwenders von besonderer Bedeutung dem anderen Vertragsteil als zugegangen gilt. Nach Ansicht des BGH sind die Regelungen über die AGB-Kontrolle jedoch gundsätzlich nicht auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend anwendbar.

Die Klausel hat zur Folge, dass ein Wohnungseigentümer, der infolge eines Postfehlers keine Einladung erhält und infolgedessen nicht an der Versammlung teilnehmen kann, allein aus diesem Umstand keinen Beschlussmangel herleiten kann.

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