Wohnungseigentümer haben Unterlassungsanspruch direkt gegen den Mieter bei bestimmungswidriger Nutzung

BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18
Wohnungseigentumsrecht

Sachverhalt:

Der Mieter hat in einem Gebäude eine Ladenfläche angemietet. Das Gebäude ist nach dem WEG aufgeteilt. In einer in der notariellen Teilungserklärung enthaltenen Regelung über die Nutzung der angemieteten Einheit wird diese als „Laden“ bezeichnet. Der Mieter betreibt in den Räumlichkeiten eine Eisverkaufsstelle, in der er neben Eis auch Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke anbietet. In den Räumlichkeiten und auf der Fläche davor stehen Stühle und Tische. Auf den Tischen liegen Speisekarten aus. Die übrigen Wohnungseigentümer begehren von dem Mieter die Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele.

Entscheidung:

Der BGH gibt den Wohnungseigentümern Recht. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB. Die der Zweckbestimmung widersprechende Nutzung einer Sondereigentumseinheit stellt sich als (mittelbare) Beeinträchtigung des Eigentums aller Wohnungseigentümer dar, und zwar auch dann, wenn sie nicht durch den Sondereigentümer, sondern durch dessen Mieter erfolgt. Diese Beeinträchtigung müssen die Wohnungseigentümer nicht dulden, selbst wenn der Mieter vertraglich im Verhältnis zu seinem Vermieter zu einer solchen Nutzung berechtigt sein sollte. Auch insoweit gilt, dass der Sondereigentümer, von dem der Mieter seine Nutzungsbefugnis ableitet, diesem nicht mehr an Rechten übertragen kann, als er selbst im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern hat. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung verstößt gegen eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als „Laden“ genutzt werden darf; bei typisierender Betrachtung stört diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.

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