Eigenbedarf – Berufs- oder Geschäftsbedarf

BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Die Mieterin hat im Jahre 1977 eine 27 m² große Wohnung in Berlin angemietet. Die Vermieterin ist 2008 Eigentümerin der Wohnung geworden. Der Ehemann der Vermieterin betreibt im selben Anwesen, in dem sich die Wohnung befindet, ein Beratungsunternehmen. Die Vermieterin kündigt den Mietvertrag über die Wohnung mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines Gewerbebetriebes. Die bereits zusätzlich angemieteten Räumlichkeiten seien mit bis an die Decke reichenden Aktenregalen überfüllt. In der Wohnung der Mieterin solle ein weiterer Arbeitsplatz und ein Archiv eingerichtet werden. Die Mieterin verteidigt sich gegen die Räumungsklage.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Mieterin Recht. Es ist nicht zulässig, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, weisen eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf.

Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert. Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, dass die Vermieterin oder ihr Ehemann durch eine Auslagerung eines größeren Teils des Aktenbestands in andere Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht entstehen würde.

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