Eigentumsentziehungsverfahren – Ersteher muss früherem Eigentümer den Besitz entziehen

BGH, Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 221/15
Wohnungseigentumsrecht

Sachverhalt:

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hat eine Eigentumswohnung ersteigert. Diese Wohnung stand ursprünglich im Eigentum der Eheleute L. Diese waren wegen Beleidigungen, Bedrohungen und einer Körperverletzung zum Nachteil eines Wohnungseigentümers sowie eines gewaltsamen Auftretens gegenüber einem Gartenbauunternehmer zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums nach § 18 WEG verurteilt worden. Nachdem die GbR den Zuschlag im Rahmen der Zwangsversteigerung erhalten hat, wohnten die Eheleute L weiter in der Wohnung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagte die GbR darauf, dafür Sorge zu tragen, dass die Eheleute L. die Wohnungseigentumseinheit und den sonstigen Bereich des Gebäudes und des Grundstücks der Wohnungseigentumsanlage nicht mehr betreten und in sonstiger Weise nutzen.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht ein Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG zu. Diesen konnte die Wohnungseigentümergemeinschaft, nach „Ansichziehungsbeschluss“, im eigenen Namen verfolgen. Es stellt einen Verstoß gegen die in § 14 Nr. 1 WEG geregelten Pflichten dar, wenn die GbR die Nutzung durch die Eheleute L. nicht beendet, sondern ihnen den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt. Dadurch werden die übrigen Wohnungseigentümer gezwungen, die Hausgemeinschaft mit dem früheren Wohnungseigentümer fortzusetzen, obwohl ihnen dieses gerade nicht zugemutet werden kann. Die Wirkungen des Entziehungsurteils werden unterlaufen. Das ist mit dem Sinn und Zweck des Entziehungsverfahrens nicht vereinbar. Dieser besteht darin, den Gemeinschaftsfrieden gegenüber einem „Störenfried“ wieder herzustellen. Das Entziehungsurteil ist für die GbR auch ohne Eintragung in das Grundbuch bindend, da gemäß § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG gerichtliche Entscheidungen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen.

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