BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Die Vermieterin stellte im Jahr 2010 am Dachstuhl ihres Gebäudes einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Mieter einer betroffenen Wohnung zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klägerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Mieter die Wohnung von der Vermieterin zurück. Es waren jedoch noch weitere Maßnahmen zur Beseitigung des Schwammbefalls nötig. Die Mieter haben der Vermieterin jedoch keinen weiteren Zutritt zu der Wohnung gewährt. Die Vermieterin kündigte daher das Mietverhältnis am 30.06.2011 fristlos und hat Räumungsklage erhoben. Zeitgleich hat die Vermieterin ein gerichtliches Eilverfahren auf Zutrittsgewährung eingeleitet. Erst nach erfolgreicher Durchführung des gerichtlichen Eilverfahrens haben die Mieter der Vermieterin am 04.10.2011 Zutritt zur Wohnung gewährt. Am 21.11.2011 wiederholte die Vermieterin die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Mieter im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.
Entscheidung:
Der BGH gibt dem Vermieter grundsätzlich Recht. Eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses kommt nicht generell erst dann in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten „querulatorische Züge“ zeigt. Eine derartige „schematische“ Betrachtung lässt außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann. Zudem steht die schematische Betrachtungsweise des Landgerichts nicht im Einklang mit der gesetzlichen Vorschrift zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB).
Denn danach ist zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.“ Der BGH hat den Streit an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, um feststellen zu lassen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Vermieterin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Vermieterin dadurch entstanden sind, dass die Mieter ihr den zwecks Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils des Amtsgerichts gewährt haben.
