Anforderungen an Beschluss zur Verwalterbestellung

BGH, Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14
Wohnungseigentumsrecht

Sachverhalt:

Die Parteien des Rechtstreites bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Weil die Amtszeit des bisherigen Verwalters Ende 2012 endete, haben die Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung den Beschluss gefasst den bisherigen Verwalter für weitere 5 Jahre zu bestellen. Beschlossen haben die Eigentümer jedoch lediglich, dass der Verwaltungsbeirat das Mandat erhält mit dem Verwalter über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Die einzelnen Vertragsbedingungen waren nicht Beschlussgegenstand. Ein Eigentümer hat den Beschluss angefochten.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Anfechtungsklage statt. Die Bestellung des Verwalters widerspricht allerdings erst dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG, wenn die Wohnungseigentümer den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum überschreiten; dies ist anzunehmen, wenn die Bestellung objektiv nicht vertretbar erscheint.

Der BGH hält es im Grundsatz für erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags gehören Laufzeit und Vergütung. Beide Gesichtspunkte sind nicht nur für den Verwaltervertrag, sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung. Hinsichtlich der Laufzeit darf nicht offen bleiben, ob der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird oder ob beide Seiten eine längere Bindung eingehen werden. Die Bedeutung der Vergütung versteht sich von selbst. Bei der Entscheidung über die Bestellung stand nicht fest, in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet war.

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