BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Ein Mieter hat im Jahr 2009 eine in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung angemietet. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 €. Die im Jahre 2015 in Kraft getretene Berliner Mietenbegrenzungsverordnung bestimmt, dass das Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, der „Mietpreisbremse“ unterfällt. Aufgrund eines Auslandsaufenthalts des Mieters vermietete er die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis der Vermieterin ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 € (nettokalt). Die nach der „Mietpreisbremse“ höchstzulässige Nettokaltmiete beläuft sich auf monatlich 748 €.
Anfang des Jahres 2022 erklärte die Vermieterin die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Ein Vermieter müsse es einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag gestatten, mit einer Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen. Auch unabhängig davon habe ein Mieter keinen Anspruch auf die Erlaubnis einer Untervermietung, die mit den Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) nicht vereinbar sei.
Entscheidung:
Der BGH gibt der Vermieterin Recht.
Die Vermieterin hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Mieter angemieteten Wohnung. Dem Mieter stand ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis einer – gewinnbringenden – Untervermietung nicht zu.
Der Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Danach ist die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.
Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters entspricht den in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters. Die Rechtsposition des Mieters reicht nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre.
Dieses Verständnis liegt auch der ständigen Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen ist. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon indes nicht umfasst. Diese rechtliche Beurteilung berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.
