Anspruch des Mieters auf „frische“ Renovierung bei hälftiger Kostenbeteiligung

BGH, Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 270/18
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Der Mieter hatte im Jahre 1992 eine Wohnung in Berlin angemietet. Die Wohnung war dem Mieter unrenoviert überlassen worden. Die Ausführung der Schönheitsreparaturen war dem Mieter im Formularmietvertrag übertragen worden. Einen finanziellen Ausgleich hat der Mieter dafür jedoch nicht erhalten.

Im Dezember 2015 forderte der Mieter die Vermieterin auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Die Vermieterin weigerte sich. Der Mieter begehrte die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen.

Entscheidung:

Der BGH hat ausgeführt, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Formularmietvertrag unwirksam ist, da diesem eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihm hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. An die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel tritt die gesetzlich normierte Erhaltungspflicht der Vermieterin. Ausgangspunkt der die Vermieterin treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an den Mieter, mithin der unrenovierte Zustand.

Die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) unrenovierten Anfangszustandes liegt jedoch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die die Vermieterin die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Daher wird sich der Mieter regelmäßig hälftig an den erforderlichen Kosten zu beteiligen haben.

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