BGH, Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 75/23
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Der Mieter hatte seit Juli 2019 eine 49,39 m² große Wohnung in Berlin angemietet. Diese liegt gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 822,73 € (16,66 €/m²). Die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei 7,33 €/m².
Zuvor war die Wohnung von Juni 2017 bis Juni 2019 vermietet. Es war eine monatliche Nettokaltmiete von zunächst 800 € vereinbart worden, die sich im Laufe des Mietverhältnisses auf monatlich 822,73 € (Vormiete) erhöhte.
Zuvor hatte die Vermieterin die streitgegenständliche Wohnung seit 1. März 2015 (Mietpreisbremse in Berlin ab Juni 2015) zu einer monatlichen Nettokaltmiete von zuletzt 700,95 € (Vor-Vormiete) vermietet.
Vor Abschluss des Mietvertrags informierte die Vermieterin den Mieter unter Verweis auf § 556g Abs. 1a BGB darüber, dass die monatliche Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € und zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € nettokalt betragen habe.
Im September 2021 rügte der Mieter die Miethöhe und verlangte Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB.
Entscheidung:
Der BGH führt wie folgt aus:
Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter „vertraglich“ vereinbarten Vormiete mitteilt.
Dem Wortlaut des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF, wonach im Fall des § 556e Abs. 1 BGB Auskunft darüber zu erteilen ist, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war, ist nicht zu entnehmen, ob mit Vormiete im Sinne dieser Regelung die „vertraglich vereinbarte“ oder die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB „rechtlich geschuldete“ Vormiete gemeint ist.
Beide Möglichkeiten lassen sich mit dem Wortlaut vereinbaren. Auch der Verweis in dem Gesetzestext darauf, dass der Vermieter „im Fall des § 556e Abs. 1 BGB“ Auskunft über die Vormiete zu erteilen habe, besagt nicht, dass der Gesetzgeber damit auch die dortige Definition der Vormiete als die zuletzt geschuldete Miete für den Inhalt der nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF zu erteilenden Auskunft heranziehen wollte.
Sowohl die historische als auch die teleologische Auslegung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF anhand der Gesetzesbegründung und der von dem Gesetzgeber verfolgten Zielrichtung ergeben jedoch, dass die Angabe der vereinbarten Vormiete für die Erteilung der hiernach erforderlichen Auskunft genügt, unabhängig davon, ob die vereinbarte Vormiete ihrerseits nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöht und die Vereinbarung der Miethöhe in dem Vormietvertrag deshalb nach § 556g Abs. 1 Satz teilweise unwirksam war.
Gegen eine Auskunftspflicht des Vermieters über die rechtlich geschuldete Vormiete spricht weiter, dass eine solche – dem Willen des Gesetzgebers widersprechend – zu weiterem erheblichen Streitpotenzial zwischen den Mietvertragsparteien führte.
