BGH, Urteil vom 01.07.2026 – VIII ZR 125/23
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Die Klägerin ist ein Inkassounternehmen, das aus abgetretenem Recht der Mieter Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend macht.
Seit Februar 2021 besteht zwischen der beklagten Vermieterin und den Mietern ein Mietverhältnis über eine 68,49 m² große Wohnung in Berlin, die in einem Gebiet liegt, in welchem eine Mietenbegrenzungsverordnung gilt. Die vereinbarte Nettokaltmiete beträgt monatlich 780,10 € (11,39 €/m²), die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 7,14 €/m². Im Mietvertrag wurde darauf hingewiesen, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses ebenfalls 11,39 €/m² betragen habe.
Das Vormietverhältnis bestand frühestens ab Dezember 2019. Zuvor soll eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt worden sein. Die Vermieterin hat den Vormieter darüber keine Auskunft erteilt.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Vermieterin könne sich nicht auf die Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen, da sie dem Vormieter pflichtwidrig keine Auskunft über die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme erteilt habe.
Die Klägerin rügte daher gegenüber der Vermieterin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse.
Beim Landgericht hat die Vermieterin verloren.
Entscheidung:
Der BGH hat das Verfahren an das Landgericht zurückverwiesen und führt zu Gunsten der Vermieterin wie folgt aus:
Die Vermieterin habe ihre vorvertragliche Auskunftspflicht gegenüber den jetzigen Mietern ordnungsgemäß erfüllt, indem sie im Mietvertrag schriftlich auf die Höhe der Vormiete hinwies.
Gemäß § 556e Absatz 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, sofern die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete ist.
Das Landgericht hatte angenommen, die Vormiete sei nicht „geschuldet“ gewesen, weil die Vermieterin den Vormieter nicht ordnungsgemäß informiert hatte.
Der BGH sieht dies anders, da der Begriff „geschuldet“ in § 556e Abs. 1 BGB nur die wirksam vereinbarte Miete meine und nicht die gerichtlich durchsetzbare Miete. Ein Verstoß gegen die Auskunftspflicht führe nicht zur Teilunwirksamkeit der Mietpreisabrede, sondern nur dazu, dass sich der Vermieter gegenüber dem Mieter vorübergehend nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen kann.
Zudem diene die Auskunftspflicht allein dem Schutz des jeweils konkret betroffenen Mieters. Der Nachmieter wird durch eine Verletzung der Auskunftspflicht im Vormietverhältnis nicht berührt.
