Modernsierungsmieterhöhung nach Mieterhöhung auf Vergleichsmiete

BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 367/18
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Der Vermieter hat in einer vermieteten Wohnung verschiedene bauliche Maßnahmen durchgeführt. Unter anderem wurde die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut.

Kurz nach Abschluss der Arbeiten forderte der Vermieter den Mieter unter Bezugnahme auf sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen auf, zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 186,61 € um 37,32 € auf insgesamt 223,93 € zuzustimmen. Der Mieter stimmte zu.

Kurz darauf machte der Vermieter zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) um 79,21 € monatlich geltend. Der Mieter begehrt Feststellung den Modernisierungszuschlag nicht zu schulden.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

An einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB war der Vermieter nicht etwa deshalb von vornherein gehindert, weil er zuvor, unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten, bereits eine Erhöhung der Miete gemäß § 558 BGB auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgesetzt hat.

Dieser Umstand führt lediglich dazu, dass der (nachfolgend) geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt ist auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach § 558 BGB heraufgesetzt wurde. Beide Mieterhöhungen dürfen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.

Ein solches Vorgehen des Vermieters kann durch Umstände veranlasst sein, die ihm nicht anzulasten sind. Zum Beispiel, wenn die Abrechnungen der durchgeführten Arbeiten durch die betreffenden Bauunternehmer, anfangs -zeitnah nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen- noch nicht vorliegen. Da der Mieter aber bereits ab Fertigstellung der Baumaßnahmen von der bewirkten Modernisierung profitiert, entspricht eine zeitnahe Mieterhöhung den beiderseitigen Interessen.

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