Wohnraum- oder Gewerbemietrecht? Nutzungszweck entscheidet

BGH, Urteil vom 13.01.2021 – VIII ZR 66/19
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Die Vermieterin hatte durch einen Mietvertrag aus dem Jahre 2009 acht Wohnungen in einem Anwesen an die Mieterin, eine GmbH & Co. KG, vermietet. Die mit “Mietvertrag über Wohnraum” überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: “§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen..

Im August 2011 kündigte die Vermieterin ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag.

Streitig ist, ob Wohn- oder Gewerbemietrecht Anwendung findet. Bei der Anwendung von Wohnraummietrecht wäre ein Kündigungsgrund erforderlich gewesen.

Entscheidung:

Der BGH führt aus, bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07; vom 09.07. 2014 – VIII ZR 376/13; vom 23.10.2019 – XII ZR 125/18).

Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar.

Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend.

Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln.

Vorliegend habe die Mieterin die Wohnungen ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Personen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann.

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