Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss unwirksam – Sanierungspflicht der WEG

BGH, Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/21
Wohnungseigentumsrecht

Sachverhalt:

Die Parteien des Rechtsstreits sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es geht um ein über 40 Jahre altes und stark sanierungsbedürftiges Parkhaus. Drei der insgesamt elf Ebenen des Parkhauses stehen als eigene Teileigentumseinheit im Sondereigentum einer Eigentümerin. Sie vermietet ihre Einheit an ein benachbartes Hotel. Im Übrigen ist das Parkhaus seit Jahren außer Betrieb.

Das Bauordnungsamt hatte Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen angefordert. Die dafür erforderlichen Sanierungskosten würden sich auf 4,9 Mio. € belaufen. Der Verkehrswert in saniertem Zustand würde sich auf 3,6 Mio. € belaufen. Daher beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die drei noch vermieteten Ebenen auch nicht mehr genutzt werden dürfen. Vor dem Hintergrund, dass die Gemeinschaft eine Sanierung bereits zu einem früheren Zeitpunkt abgelehnt hatte, wurde der Eigentümerin der drei vermieteten Ebenen gestattet, die brandschutztechnischen Mängel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen; erst nach Vorlage entsprechender Nachweise sollte sie die Nutzung wieder aufnehmen dürfen.

Die Eigentümerin der drei vermieteten Ebenen hat den Beschluss angefochten.

Entscheidung:

Der BGH hat der Klage stattgegeben und den Beschluss für unwirksam erklärt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, die Behebung gravierender baulicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums zu veranlassen, die eine Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen. Sie können sich nicht darauf berufen, dass ihnen die damit einhergehenden Kosten nicht zuzumuten seien. Dieser Verpflichtung zur Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen können sich die Wohnungseigentümer auch nicht durch ein mehrheitlich verhängtes dauerhaftes Nutzungsverbot entziehen.

Ein dauerhaftes Nutzungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 22 WEG (Zerstörung zu mehr als der Hälfte des Wertes) ausgeschlossen wäre. Die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandhaltung des Gebäudes herrühren, werden durch die genannte Vorschrift jedoch nicht begrenzt. Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut.

Eine analoge Anwendung der Norm scheidet ebenfalls aus, da es keine planwidrige Regelungslücke gibt. Eine erleichterte Aufhebung der Gemeinschaft bei Überalterung des Gebäudes oder Unrentabilität der Sanierung ist nämlich im jüngsten Gesetzgebungsverfahren ausgiebig diskutiert worden, ohne dass dies in der zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes aufgegriffen worden wäre. Die mit dem Ausschluss des Wiederaufbaus zusammenhängende rechtspolitische Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Gemeinschaft gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer beendet werden kann, darf nicht durch richterliche Rechtsfortbildung, sondern nur durch den Gesetzgeber entschieden werden.

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