Ersatzansprüche des WEG-Verwalters trotz Beschlussüberschreitung

BGH, Urteil vom 10.12.2021 – V ZR 32/21
Wohnungseigentumsrecht

Sachverhalt:

Im Jahr 2014 beschlossen die Wohnungseigentümer für ein Gesamtvolumen von rund 40.000 € brutto die Firma B. mit der Erneuerung der Eingangstüren und der Briefkastenanlagen zu beauftragen. Bei dem Unternehmen handelt es sich um ein ortsansässiges Traditionsunternehmen mit persönlich haftender Inhaberin.

Der WEG-Verwalter beauftragte jedoch die Firma M., die ein günstigeres Angebot abgegeben hatte und die Arbeiten für 36.300,83 € ausführte. Das beauftragte Unternehmen war ein erst 2014 gegründetes, unbekanntes Unternehmen in der Rechtsform der UG (haftungsbeschränkt).

Der WEG-Verwalter beglich die Rechnungen aus Mitteln der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Diese verweigerte die Genehmigung des Vertrages. Die Firma M. wurde im August 2017 im Handelsregister gelöscht, nachdem das Insolvenzverfahren mangels Masse nicht eröffnet worden war.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt vom WEG-Verwalter die Rückzahlung der an die Firma M. geleisteten Zahlungen.

Der WEG-Verwalter hat gegen die Klageforderung die Aufrechnung mit nach seiner Darstellung in gleicher Höhe bestehenden Gegenansprüchen erklärt, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach der Durchführung der Sanierungsmaßnahme bereichert sei.

Entscheidung:

Der BGH verweist den Rechtstreit zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurück, führt jedoch aus, dass dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen kann.

Sofern allerdings ein Miteigentümer eingenmächtigte Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, sind derartige Ansprüche aufgrund des Vorrangs der spezielleren Kompetenzregelungen (§ 21 Abs. 4 WEG aF) des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Wahrung des Selbstbestimmungsrechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach der Rechtsprechung des BGH ausgeschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17).

Die Rechtsprechung des BGH zur Sperrwirkung von § 21 Abs. 4 WEG aF gegenüber bereicherungsrechtlichen Ersatzansprüchen oder solchen aus Geschäftsführung ohne Auftrag lässt sich jedoch nicht auf das Verhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Verwalter übertragen. Grund hierfür sind die unterschiedlichen Pflichtenstellung und Kompetenz von Wohnungseigentümer und Verwalter.

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