Verstoß gegen Brandschutzvorschrift – Beschluss ist nichtig

BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 106/21
Wohnungseigentumsrecht

Sachverhalt:

Eine in Hessen gelegene Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Gebäuden. Eine Eigentümerin einer im Hinterhofgebäude belegenen Eigentumswohnung ist gehbehindert. Im Vorderhaus ist eine Teileigentumseinheit an einen Supermarkt vermietet. In den Hinterhof gelangen Fußgänger entweder über eine Durchfahrt, die als Feuerwehrzufahrt dient („Rampe“), oder über einen danebenliegenden Fußweg mit mehreren Treppenstufen.

Im Jahre 2008 wurde ein Eigentümerbeschluss gefasst, wonach die Eigentümergemeinschaft es duldet, dass jeden Tag in der Zeit vom 7:00 Uhr bis 12:00 Uhr ein Lieferfahrzeug auf der Rampe steht.

Da die Lieferfahrzeuge die stufenlose Rampe auf der gesamten Breite blockieren, kann die gehbehinderte Eigentümerin in dieser Zeit nur über den Fußweg mit den Treppenstufen zu ihrer Wohnung gelangen.

Die Bauaufsichtsbehörde lehnt ein Einschreiten ab.

Die Eigentümerin hat den Supermarkt auf Unterlassung der Rampennutzung verklagt.

Entscheidung:

Der BGH führt aus, dass Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemäß § 9a Abs. 2 WEG allein durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) geltend gemacht werden können, sofern andere Wohnungseigentümer oder Dritte den Zugang zum Sondereigentum durch Hindernisse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, beeinträchtigen oder erschweren. Dies gilt auch dann, wenn die Hindernisse brandschutzrechtlich unzulässig sind (hier: Halten in einer Feuerwehrzufahrt).

Im konkreten Fall war die Prozessführungsbefugnis der Eigentümerin allerdings dennoch gegeben, da die Klage vor der WEG-Reform erhoben wurde und die GdWE der Fortführung des Verfahrens nach Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes nicht widersprochen hat.

Des Weiteren führt der BGH aus, das ein Beschluss der GdWE, der im Widerspruch zu bauordnungsrechtlichen Vorschriften eine Duldung des regelmäßigen Haltens von Lieferfahrzeugen in der auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer befindlichen Feuerwehrzufahrt zusagt, nichtig ist.

Auf die Einhaltung von § 5 Abs. 2 HBO kann rechtswirksam nicht verzichtet werden. Zum einen dient die Norm der Gefahrenabwehr und dem Brandschutz und schützt damit sowohl die Wohnungseigentümer als auch Dritte. Zum anderen könnte der Versicherungsschutz im Brandfall gefährdet sein, wenn ein erheblicher Verstoß gegen Brandschutzvorschriften bewusst geduldet wird. Der Grundstückeigentümer muss die Freihaltung der auf dem privaten Grund befindlichen Feuerwehrzufahrt gewährleisten und ggf. gegenüber Dritten durchsetzen. Diese Pflicht, die den einzelnen Wohnungseigentümern als den Grundstückseigentümern obliegt, nimmt die GdWE wahr (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG aF, § 9a Abs. 2 WEG).

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