BGH, Urteil 24.08.2016 – VIII ZR 261/15
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Der Mieter ist seit 1997 Mieter einer Wohnung. In den Jahren 2011 und 2012 führte die Vermieterin umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen durch. Nach Abschluss der Arbeiten begehrte die Vermieterin eine Erhöhung der Grundmiete um 125,36 € auf 421,92 €. Zuzüglich Vorauszahlungen ergab sich eine Gesamtmiete in Höhe von 558,53 €. Der Mieter hielt die Mieterhöhung nicht für gerechtfertigt und zahlte in der Folgezeit nur einen Teil der nunmehr geforderten Miete. Erstmals im Jahre 2014 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos und hilfsweise ordentlich. Die Mietrückstände beliefen sich auf etwa 1.800 €. Im Januar 2015 erklärte die Vermieterin erneut die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Die Vermieterin klagte auf Zahlung und Räumung. Der Mieter erklärte unter anderem mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2012 in der Klageerwiderung vom 10. September 2014 die Aufrechnung. Das Landgericht Bonn ist zu der Auffassung gelangt, dass angesichts der wirksamen Aufrechnungen des Mieters der Mietrückstand nur noch 1.060,46 € beträgt und somit die Höhe von zwei Bruttomonatsmieten (2 x 558,53 = 1.117,06 €) nicht erreicht habe. Die Vermieterin hat Revision eingelegt.
Entscheidung:
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung ist nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Voraussetzungen ausgeschlossen oder wird unwirksam. So ist eine Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher – d.h. vor dem Zugang der Kündigung -befriedigt wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Die Kündigung wird nach § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt wird (Schonfristzahlung). Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus. Durch die vom Mieter erklärte Aufrechnung verminderte sich der offene Betrag nicht in vollständiger Höhe. Davon abgesehen hat der Mieter die Aufrechnung erst in der Klageerwiderung und deshalb nicht, wie in § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB verlangt, unverzüglich erklärt.
