Belegeinsicht – Kopien oder Scanprodukte reichen im Ausnahmefall

BGH, Urteil vom 15.12.2021 – VIII ZR 66/20
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Die Mieter haben eine Wohnung angemietet. Der Vermieter hat Betriebskostenabrechnungen erstellt. Die Mieter haben Einsicht in die den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017 zugrundeliegenden Originalbelege verlangt. Der Vermieter hat den Mietern stattdessen Belegkopien übersandt und behauptet die Originale seien vernichtet worden, jedoch ohne dies zu beweisen.

Entscheidung:

Der BGH gibt den Mietern Recht.

Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.

Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben wird es allerdings unter Umständen in Betracht kommen, dass sich der regelmäßig auf Einsicht in die Belegoriginale gerichtete Anspruch des Mieters auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scanprodukten beschränkt. Die sich einer allgemeinen Betrachtung entziehende Frage, ob ein solcher Fall ausnahmsweise anzunehmen ist, hat der Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

Voraussetzung ist nach dem Rechtsgedanken des § 126b Satz 2 Nr. 2 BGB (Textform) dabei allerdings stets, dass die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Kopien geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben. Dabei gehen Zweifel an der Authentizität und Unverfälschtheit zu Lasten des Vermieters.

Ein Ausnahmefall, in dem der Vermieter nicht Einsichtnahme in die Originalbelege schuldet, kommt beispielsweise dann in Betracht, wenn der Vermieter seinerseits von seinem Dienstleister entsprechende Belege nur in digitaler Form erhalten hat.

Darüber hinaus kann aufgrund besonderer, vom Tatrichter zu würdigender Umstände des Einzelfalls anzunehmen sein, dass dem Vermieter ausnahmsweise nicht zugemutet werden kann, dem Mieter Einsicht in vorhandene Originalunterlagen zu gewähren. Dies wäre z.B. der Fall, wenn die Originalbelege nicht mehr existierten. Eine Vernichtung der Originalbelege ist vom Vermieter allerdings zu beweisen.

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