Mangel-Symptomtheorie gilt auch im Gewerberaummietrecht

BGH, Urteil vom 27.07.2016 – XII ZR 59/14
Gewerbemietrecht

Sachverhalt:

Die Mieterin hat Gewerberäume zur Nutzung als Gastronomiebetrieb gemietet. Für die Zeit von Januar bis Juli 2012 erfolgte eine Mietminderung. Die Mieterin hatte unter anderem das Fehlen eines erforderlichen Belüftungssystems gerügt und im Einzelnen ausgeführt, es fehle an einer funktionierenden warmen Zuluft, da die Vermieterin die vorhandene Zuluftöffnung mit einer Styroporplatte verschlossen habe. Dadurch sei in den Räumlichkeiten Abluft, aber keine Zuluft vorhanden gewesen. Dadurch sei auch ein Unterdruck zwischen Küche und Restaurant entstanden. Die Mieterin hatte konsistent und immer wieder vorgetragen, es seien in den Gasträumen in den Monaten Oktober 2011 bis Mai 2012 keine Temperaturen von über 18 °C erreichbar gewesen. Die Vermieterin hat die geminderte Miete eingeklagt. Die Vermieterin hat beim OLG Düsseldorf Recht bekommen. Die Mieterin habe einen konkreten Sachmangel weder hinsichtlich der Heizungsanlage noch hinsichtlich der Belüftung des Restaurants substantiiert dargelegt. Die Mieterin hat ein Rechtsmittel beim BGH eingelegt.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Mieterin Recht. Das OLG hat die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und dadurch versäumt, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Mieterin in der gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet. Der BGH hat den Rechtstreit zur erneuten Verhandlung an das OLG Düsseldorf zurückverwiesen.

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