Ausnahme von Mietpreisbremse – umfassende Modernisierung

BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 73/19
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Der Mieter hat eine Wohnung in Berlin angemietet. Der Mietvertrag wurde nach Inkraftreten der Mietpreisbremse abgeschlossen. Nach Vertragsschluss hat der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und klagt auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete.

Der Vermieter beruft sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Durchführung einer umfassenden Modernisierung. Der Vermieter trägt vor, dass er in der Wohnung die Fußböden erneuert habe. Zudem habe er Küche und Bad verlegt inklusive der Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und der Elektroinstallation. Arbeiten an wesentlichen Bereichen wie an Heizung und Fenstern sowie energetische Maßnahmen (Dämmung) sind unstreitig nicht vorgenommen worden.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Nach § 556f Satz 2 BGB ist die Mietpreisbremse auf die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung nicht anzuwenden.

Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt, für die Satz 1 des § 556f BGB ebenfalls anordnet, dass § 556d BGB (auf die erstmalige Vermietung nach dem 1. Oktober 2014) keine Anwendung findet (vgl. BT-Drucks.18/3121, S.32).

Die Bezeichnung “umfassend” betrifft somit nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung; deshalb ist auch zu berücksichtigen, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde.

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