Ausübung der Option führt nicht zum Verlust des Minderungsrechts

BGH, Urteil vom 14.10.2015 – XII ZR 84/14
Gewerberaummietrecht

Sachverhalt:

Die Mieterin hatte im Jahre 2001 eine Gewerbeimmobilie gemietet. Die ursprüngliche Mietdauer sollte 10 Jahre betragen. Die Mieterin hatte das Recht die Mietzeit 2 x um je 5 Jahre zu verlängern (Option). Im Mietvertrag ist geregelt, dass die Optionen jeweils stillschweigend in Kraft treten, wenn die Mieterin spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit keine gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt. Erstmals 2007 rügte die Mieterin verschiedene Mängel. Im Jahre 2011, also nach Optionsausübung, wiederholte die Mieterin die Mängelrüge unter Fristsetzung. Ab 2012 minderte die Mieterin die Miete um 50 %. Die Vermieterin ist der Meinung, das Recht zur Mietminderung sei wegen vorbehaltloser Ausübung der Option ausgeschlossen. Diese Situation falle unter § 536 b BGB, wonach das Recht zur Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn dem Mieter der Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss bekannt ist. Die Vermieterin klagte auf Zahlung der Mietrückstände in Höhe von etwa 28.000 €.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Mieterin Recht. Denn auch die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch die Mieterin führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB zum Verlust der ihr nach §§ 536 und 536 a BGB zustehenden Rechte. Bei der Ausübung einer Verlängerungsoption handelt es sich nicht um einen Vertragsschluss im Sinne des 536 b BGB. Die Option ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht. Durch ihre Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt. Im Übrigen wird der Mietvertrag aber – ebenso wie bei der Fortsetzung eines Mietverhältnisses aufgrund eines Verlängerungsmechanismus – mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrags bleibt erhalten. Demnach bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrags darstellt.

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