Heizkostenabrechnung; bei fehlender Vorerfassung nach Nutzergruppen hat Mieter 15 % Kürzungsrecht

BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Die Mieterin hat eine mit Heizkostenverteilern ausgestattete Wohnung angemietet. In dem Gebäude wird in einem Teil der Wohnungen die verbrauchte Wärme durch Wärmemengenzähler und in einem anderen Teil der Wohnungen durch Heizkostenverteiler erfasst. Die Betriebskostenabrechnung 2010 wies eine Nachzahlung der Mieterin in Höhe von etwa 800 € aus. Im Rahmen dieser Betriebskostenabrechnung brachte die Vermieterin bezüglich der Heizungskosten bei den Wohnungen, die mit einem Wärmemengemzähler ausgestattet sind, die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kilowattstunden von dem vom Versorger angelieferten Kilowattstunden in Abzug.

Der verbleibende Rest an Kilowattstunden wurde auf die mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen umgelegt. Eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppen fand nicht statt. Die Vermieterin kürzte deshalb den sich aus der Heizkostenabrechnung für die Mieterin ergebenden Verbrauchskostenanteil um 15 % und zog diesen Betrag von der noch offenen Forderung aus der Betriebskostenabrechnung ab, wodurch sich zu Gunsten der Vermieterin ein Saldo in Höhe von nur noch etwa 250 € ergab. Diesen bereits gekürzten Betrag wollte die Mieterin nicht zahlen. Die Vermieterin hat diesen Betrag eingeklagt.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Vermieterin zum größeren Teil Recht. Allerdings hätte für eine ordnungsgemäße Abrechnung nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe (Wärmemengenzähler, Heizkostenverteiler) vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen. Das ist nicht geschehen, so dass die der Mieterin erteilte Heizkostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft ist. Diese fehlerhafte Verbrauchsabrechnung führt zu einem Kürzungsrecht der Mieterin nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV.

Die bereits von der Vermieterin vorgenommene Kürzung entspricht nicht vollständig den Vorgaben in § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Denn danach hat der Nutzer das Recht “den auf ihn entfallenden Anteil” der Kosten um 15 % zu kürzen. Die Kürzung ist damit von dem gesamten Kostenanteil zu berechnen, der nach der verordnungswidrigen Verteilung auf den Nutzer entfallen soll. Der BGH stellt zudem klar, dass der Vermieter keine neue Heizkostenabrechnung auf der Grundlage der Kostenverteilung nach Wohnfläche vorzulegen habe, auf deren Basis sodann die Kürzung vorzunehmen sei. Die fehlerhaft in Ansatz gebrachten Gesamtkosten bilden die Berechnungsgrundlage für die Kürzung.

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