Keine mietvertragliche Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB

BGH, Urteil vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Die Mieterin hatte im Jahre 2003 eine Wohnung in Berlin gemietet. Im Mietvertrag ist die formularvertragliche Vereinbarung enthalten, nach welcher Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden. Nach Kündigung des Mietverhältnisses durch die Mieterin erhielt die Vermieterin die Wohnung Ende Dezember 2014 zurück. Die Vermieterin verklagte die Mieterin auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von etwa 16.000 € wegen an der Wohnung eingetretener Schäden. Die Klage wurde bei der Mieterin erst im Oktober 2015 zugestellt. Die Mieterin erhob die Einrede der Verjährung.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Mieterin Recht. Eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Eine derartige Klausel erschwert den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte sind mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellen bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Mieterin dar. Es war das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine “möglichst schnelle” Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.

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