Keine zu duldende Modernisierungsmaßnahme bei grundlegender Veränderung der Mietsache

BGH, Urteil vom 21.11.2017 – VIII ZR 28/17
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Die Mieter sind seit 1986 Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 € zahlen. Die Vermieterin hat das Objekt vor etwa 5 Jahren erworben und beabsichtigt äußerst umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen. Die Modernisierungsankündigung erstreckt sich über neun eng beschriebene Seiten. Unter anderem soll ein Wintergarten hinzukommen und der Spitzboden ausgebaut werden. Es soll eine Veranda abgerissen und eine Terrasse errichtet werden und auch die Wohnräume und Bad einen neuen Grundriss erhalten. Die Kaltmiete soll sich von 463,62 € auf 2.149,99 € erhöhen. Die Mieter verweigern die Duldung der Baumaßnahme. Die Vermieterin nimmt die Mieter auf Duldung der umfangreichen Maßnahmen in Anspruch und erhebt eine entsprechende Klage.

Entscheidung:

Der BGH gibt den Mietern Recht. Die Mieter müssen die geplante Baumaßnahme nicht dulden. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht. Die vom Vermieter angekündigten Baumaßnahmen sind so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend ändern würde. Sie beschränken sich nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestands. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der Verkehrsanschauung nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwertes der Mietsache oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gesprochen werden.

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