BGH, Urteil vom 12.04.2019 – VIII ZR 112/18
Wohnungseigentumsrecht
Sachverhalt:
Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit dieser Mehrheit haben die Wohnungseigentümer beschlossen, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste nicht mehr zulässig ist. Diesen Beschluss hat eine Wohnungseigentümerin angefochten.
Entscheidung:
Der BGH gibt der anfechtenden Wohnungseigentümerin Recht. Der angefochtene Beschluss ist rechtswidrig, da die Zustimmung der anfechtenden Wohnungseigentümerin fehlte. Die bisher zulässige kurzzeitige Vermietung ist als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Allgemeine Öffnungsklauseln erlauben es den Wohnungseigentümern grundsätzlich solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit sind dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Das gilt unter anderem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber „mehrheitsfeste“ Rechte der Sondereigentümer betreffen. Hierzu gehört die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums, welche entscheidenden Einfluss auf den Wert des Wohnungseigentums hat. Gegen etwaige von der kurzzeitigen Vermietung hervorgehende Störungen, können sich die anderen Wohnungseigentümer mit einem Unterlassungsanspruch zur Wehr setzen.
