Herstellung des plangemäßen Zustandes

BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/13
Wohnungseigentumsrecht

Sachverhalt:

Die Parteien sind Miteigentümer eines nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Grundstücks. Die Kaufverträge haben die Eigentümer 2004 bzw. 2005 mit dem Bauträger abgeschlossen. Die Wohnungsgrundbücher wurden im Dezember 2004 angelegt, der Bauträger errichtete die Gebäude in den Jahren 2005 bis 2006 und ist mittlerweile insolvent. Die Eigentumswohnungen der sich streitenden Wohnungseigentümer befinden sich in demselben Gebäude. Das Sondereigentum des Eigentümers A erstreckt sich auf einen im zweiten Dachgeschoss gelegenen Abstellraum.

Die von dem Eigentümer A genutzten Räume entsprechen in ihrer räumlichen Ausdehnung und Errichtung zwar dem mit dem Bauträger geschlossenen Kaufvertrag, weichen aber von der Teilungserklärung in Verbindung mit den in Bezug genommenen Aufteilungsplänen ab. Insbesondere wurde der Zugang zum Dachgeschossraum nicht über die vorgesehene Auszugstreppe hergestellt, sondern an anderer Stelle über eine Spindeltreppe. Darüber hinaus wurde dieser Raum mit in den Plänen nicht vorgesehenen Fenstern sowie mit Heizkörpern und Heißwasserzuleitungen versehen. Der Eigentümer B verlangt die Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustands sowie die Unterlassung der behaupteten Nutzung des Dachgeschossraums als Wohnraum. Eigentümer A weigert sich. Eigentümer B verklagt ihn.

Entscheidung:

Der BGH gibt Eigentümer A Recht. Ein Beseitigungsanspruch bestehe nicht. Soweit planwidrige Baumaßnahmen vor dem Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt worden sein sollten, folge dies schon daraus, dass es an der von § 1004 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Eigentumsbeeinträchtigung fehle. Zu dem genannten Zeitpunkt habe es dem teilenden Bauträger als Alleineigentümer frei gestanden, mit der Sache auch bei der Bauausführung nach Belieben zu verfahren. Nach der Teilung (§ 8 WEG) ändere sich hieran bis zum Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nichts. Soweit die planwidrige Bauausführung erst nach dem Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt oder fertiggestellt worden sein sollte, scheide eine Inanspruchnahme des Eigentümers A auf Beseitigung des planwidrigen Zustandes ebenfalls aus. Dieser sei nicht als Störer zu qualifizieren.

Durch den Abschluss des Kaufvertrags habe der Eigentümer A zwar eine adäquate Ursache für die teilweise planwidrige Errichtung des Gebäudes gesetzt. Dies reiche jedoch nicht aus, dem Käufer die Verantwortung für die planwidrige Bauausführung durch den teilenden Bauträger zuzuschreiben. Vielmehr dürfe ein Käufer in aller Regel davon ausgehen, dass der Bauträger die Bauausführung im Rahmen seiner (Eigentums-)Befugnisse bzw. – sofern der Bau erst nach Entstehen einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft fertiggestellt wird – notfalls im Zuge einer Anpassung der Teilungserklärung und in Übereinstimmung mit den anderweit eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen durchführen werde.

Zur Lösung des Problems führt der BGH aus, jeder Wohnungseigentümer könne von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt werde, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen sei. Beschließen die Wohnungseigentümer die plangerechte Herrichtung der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft mehrheitlich nach § 21 Abs. 3 WEG, seien die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt nach § 14 Nr. 4 WEG zur Duldung des Umbaus verpflichtet.

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