Mangelbeseitigungs- und Mietminderungsanspruch – auch bei Nichtnutzung der Wohnung

BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 99/17
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Der Mieter hatte im Jahre 2014 eine Wohnung in Bad Homburg mit Heizung angemietet. Es besteht Streit um einen Defekt der Gastherme. Der Mieter fordert die Instandsetzung und mindert die Miete in Höhe von 15%. Der Mieter nutzt die Wohnung allerdings nicht selbst. In der Wohnung leben seine Tochter und sein Schwager, welcher auch die Miete zahlt. Der Vermieter meint, dem Mieter fehle aus dem Grunde bereits das Rechtsschutzbedürfnis. Das Landgericht Frankfurt am Main war ebenfalls dieser Ansicht. Der Mieter hat Revision beim BGH eingelegt.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Der Ausfall der Gastherme stellt einen Mangel dar, da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde. Auch die Überlassung der Wohnung an Dritte vermag einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme nicht auszuschließen. Den Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung „zum vertragsgemäßen Gebrauch“ zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. Der Mieter ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben an der Geltendmachung des Instandsetzungsanspruchs gehindert. Denn selbst die unerlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnung entbindet den Vermieter nicht von seiner Pflicht die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Anders wäre dies wohl zu bewerten, sofern der Vermieter wegen der unerlaubten Gebrauchsüberlassung den Mietvertrag gekündigt hätte.

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