Kündigung – Verbindung von fristloser und ordentlicher Kündigung zulässig

BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Der Mieter hatte eine Wohnung in Berlin angemietet und die von ihm geschuldete Miete in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Aus dem Grunde hat der Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. Der Mieter hat nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände beglichen. Der Vermieter hat erfolglos die Herausgabe der Wohnung verlangt und daher auf Herausgabe geklagt. Beim Amtsgericht hat der Vermieter Recht bekommen. Das Landgericht Berlin war jedoch der Ansicht, dass die fristlose Kündigung durch die „Schonfristzahlung“ erloschen sei und die hilfsweise ordentliche Kündigung „ins Leere“ ging, da das Mietverhältnis durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Der Vermieter hat Revision eingelegt.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Ein vom Mieter herbeigeführter Ausgleich der Rückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt die durch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB) mit ihrem Zugang herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend entfallen. Ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, bringt damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer unverzüglichen Aufrechnung durch den Mieter (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB), einer sog. Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) nachträglich unwirksam wird. Von diesem Verständnis ist der BGH – ebenso wie die Instanzrechtsprechung – stets ausgegangen.