Nutzungsentschädigung darf ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen

BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Die Mieter hatten ein Einfamilienhaus in München gemietet. Das Mietverhältnis endete durch erklärte Eigenbedarfskündigung der Vermieter zum 30. Oktober 2011. Die Mieter gaben die Mietsache jedoch erst am 15. April 2013 zurück. Bis dahin entrichteten sie die vertraglich geschuldete Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 944,52 €. Die Vermieter verlangen eine weitergehende Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen neuen Vertragsmiete.

Entscheidung:

Der BGH gibt den Vermietern Recht. Die Vermieter können wegen der Vorenthaltung der Mietsache nicht nur die von den Mietern entrichtete vereinbarte Miete, sondern weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB). Hierbei handelt es sich um die so genannte „Marktmiete“ und nicht um die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB. Die in § 558 Abs. 2 S. 1 BGB vorgesehene Berücksichtigung der in der Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Bestandsmieten, sieht bereits der Wortlaut des § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB nicht vor.

Gegen eine Anwendung des § 558 BGB spricht auch der Sinn und Zweck dieser Regelung. Bei der Anwendung des §§ 558 BGB werden nämlich auch die Interessen des Mieters durch die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit sowie die Kappungsgrenze berücksichtigt. Dazu besteht bei einem beendeten Mietverhältnis jedoch keine Veranlassung mehr. Unter dem Gesichtspunkt einer gerechten Risikoverteilung sei es nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten (geringeren) Miete begnügen müsse, wenn sich später im Rahmen eines Rechtsstreites herausstelle, dass die Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sei.

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