Zur Entstehung eines Vorkaufsrechts bei Begründung von Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 07.12.2016 – VIII ZR 70/16
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Die Mieter hatten mit Vertrag vom 23. November 2010 eine Wohnung in einem im Eigentum ihrer ehemaligen Vermieterin stehenden Mehrfamilienhauses gemietet. Die Wohnung wurde den Mietern wie vereinbart am 15. Dezember 2010 überlassen. Bereits vor Abschluss des Mietvertrags mit den Mietern hatte die ehemalige Vermieterin mit notarieller Teilungserklärung vom 28. September 2010 die Umwandlung des Mehrfamilienhauses zu Wohnungseigentum erklärt. Am 16. Dezember 2010 veräußerte die ehemalige Vermieterin die künftigen zehn Wohnungen. Der Kaufpreis für die Wohnung der Mieter belief sich auf 207.000 €. Im Jahre 2012 wurde den Mietern die Wohnung für 224.000 € angeboten. Die Mieter nahmen das Angebot nicht an. Stattdessen haben die Mieter die ehemaligen Vermieterin auf Schadensersatz verklagt, da diese das Ihnen im Jahre 2010 zustehende Vorkaufsrecht vereitelt habe.

Entscheidung:

Der BGH gibt der ehemaligen Vermieterin Recht. Den Mietern steht der Schadensersatzanspruch nicht zu. Ihnen musste der Verkauf der Wohnung vom 16.12.2010 nicht offen gelegt werden, da ein Vorkaufsrecht an der Wohnung nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bestand. Nach der zweiten Alternative des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Daran fehlt es vorliegend. Die erforderliche Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum wurde durch die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung nach außen dokumentiert. Die Beurkundung der Teilungserklärung erfolgte am 28. September 2010, mithin bereits mehrere Monate vor dem Abschluss des Mietvertrages mit den Klägern (23. November 2010) und deren Besitzerlangung am vertraglich vereinbarten Tag des Mitbeginns (15. Dezember 2010).

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