Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Corona-Mietrechtsprechung steht in einigen Wochen an. Die diesbezüglichen Entscheidungen der Oberlandesgerichte werden im Folgenden dargestellt:
Vermieterfreundliche OLG-Rechtsprechung
Feststellungen
- Verwendungsrisiko trägt grundsätzlich der Mieter; Anpassung nur, wenn es zu einem untragbaren Ergebnis führt (OLG Karlsruhe, Urteil v. 24.02.2021; OLG Frankfurt, Urteil v. 19.03.2021)
- Berücksichtigt werden: Corona-Hilfen, wirtschaftliche Situation des Mieters und Vermieters (Umsatz und Gewinn der letzten Jahre), Kompensation durch ein Online Geschäft (OLG München, Hinweisbeschluss v. 17.02.2021; OLG Karlsruhe, Urteil v. 24.02.2021; OLG Frankfurt, Urteil v. 19.03.2021)
- Berücksichtigung von Möglichkeit der Rücklagenbildung in vorherigen Jahren (OLG München, Hinweisbeschluss v. 17.02.2021)
- Nicht berücksichtigt werden: vorbeugende nicht verpflichtende Maßnahmen des Mieters (z.B. nicht gesetzlich geforderte Rücklagen oder Betriebsausfallversicherung) (OLG Frankfurt, Urteil v. 19.03.2021)
- Unzumutbarkeit nur bei schwerer Beeinträchtigung des wirtschaftlichen Fortkommens (erhebliche Gründe erforderlich) (OLG München, Hinweisbeschluss v. 17.02.2021; OLG Karlsruhe, Urteil v. 24.02.2021; OLG Frankfurt, Urteil v. 19.03.2021)
- Der Anspruch auf Vertragsanpassung kann auch auf eine Stundung der Miete gerichtet sein (OLG München, Hinweisbeschluss v. 17.02.2021)
Mieterfreundliche OLG-Rechtsprechung
Feststellungen
- Unzumutbarkeit des Festhaltens am bestehenden Vertrag beim Verhältnis von Leistung und Gegenleistung (Äquivalenzstörung) anzusetzen + besonderer Charakter des Dauerschuldverhältnisses (OLG Dresden, Beschluss 15.02.2021; OLG Dresden, Urteil v. 24.02.2021)
- Dauer der Schließung (1 Monat oder länger) so gravierend, dass es nicht auf die Bedrohung der wirtschaftlichen Existenz der belasteten Vertragspartei ankommt (OLG Dresden, Beschluss 15.02.2021; OLG Dresden, Urteil v. 24.02.2021; Kammergericht Berlin, Urteil v. 01.04.2021)
- Kein „normales“ Risiko der Gebrauchstauglichkeit kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden (OLG Dresden, Beschluss 15.02.2021; OLG Dresden, Urteil v. 24.02.2021; Kammergericht Berlin, Urteil v. 01.04.2021)
- Nachteile sind von beiden Vertragsparteien solidarisch zu tragen (Kammergericht Berlin, Urteil v. 01.04.2021)
- Reduzierung auf 50% der Kaltmiete (OLG Dresden, Beschluss 15.02.2021; OLG Dresden, Urteil v. 24.02.2021; Kammergericht Berlin, Urteil v. 01.04.2021)
weitere Feststellung der Gerichte
- Kein Oberlandesgericht hat eine Minderung aufgrund eines Mangel der Mietsache gem. § 536 BGB angenommen.
- Mietansprüche entfallen auch nicht gem. §§ 326 I 1, 275 BGB.
- Art. 240 § 2 EGBGB ist nicht abschließend, daher ist § 313 BGB grundsätzlich anwendbar.
- Der Tatbestand der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB setzt ein tatsächliches, hypothetisches und normatives Element voraus.
- Tatsächliches Element (+): Vertragsgrundlage: Ausbleiben einer solchen Pandemie, Vermutung aus Art. 240 § 7 I EGBGB
- Hypothetisches Element (+): Die Vertragsparteien hätten bei Kenntnis der Pandemie einen anderen Vertrag abgeschlossen.
- Normatives Element (streitig): Das normative Element des § 313 I BGB ist erfüllt, wenn die wesentliche Veränderung der zur Geschäftsgrundlage gehörenden Umstände nicht in den Risikobereich einer der Parteien fällt und ein Festhalten am Vertrag einer der Parteien nicht zuzumuten ist (siehe oben unterschiedliche OLG – Rechtsprechung).
