Umbauverpflichtung des Mieters – keine Verjährung während der Mietdauer

BGH, Urteil vom 31.03.2021 – XII ZR 42/20
Gewerbemietrecht

Sachverhalt:

Der Vermieter vermietete an den Mieter einen Teilbereich einer Halle zum Betrieb einer stahlverarbeitenden Werkstatt nebst Lager. Mit Ergänzungsvertrag aus dem Jahre 2006 vermietete er weitere 70 m² in der Halle zu einem monatlichen Nettobetrag von 100,00 € zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Im Anschluss daran heißt es in dem Vertrag:

Der Mieter verpflichtet sich als Gegenleistung folgende Wertverbesserung in dem angemieteten Objekt vorzunehmen:

-Isolierung und fehlende Wandverkleidung an der hintersten Giebelseite auf eigene Kosten vorzunehmen. Wertverbesserung ca. 6.000,00 €

-Ausgleich und Versiegelung des Betonfußbodens in der Halle und im Werkraum. Wertverbesserung ca. 2.000,00 bis 2.500,00 €“.

Die genannten Arbeiten waren nach der Vorstellung des Mieters erforderlich, um eine immissionsrechtliche Genehmigung für die von ihm auf der Erweiterungsfläche geplante Herstellung von Kunststoffprodukten zu erlangen. Der Mieter hat die Umbauarbeiten jedoch nicht ausgeführt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt der Vermieter Schadensersatz in Höhe der Herstellungskosten für die Wandverkleidung an der Giebelseite sowie für die Bodenversiegelung.

Das OLG Schleswig hat die Klage abgewiesen, da die Umbauansprüche bereits verjährt gewesen seien, da die Umbauverpflichtung zum Beginn des Mietverhältnis fällig gewesen sei. Die Verjährungsregel des § 548 BGB (6-monatige Verjährung) sei nicht einschlägig, da es sich nicht um Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache handle, sondern um eine als Hauptleistungspflicht übernommene Umbauverpflichtung des Mieter.

Entscheidung:

Der BGH sieht dies anders und gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter kann Schadensersatz geltend machen.

Verspricht der Mieter eine Umgestaltung der Mietsache auf seine Kosten, so kann dies zwar einen Teil der als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung geschuldeten Miete darstellen. Die Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB erfasst jedoch auch Erfüllungsansprüche, die zugleich als Hauptpflicht ausgebildet sind, sofern sie den Zustand festlegen, den die Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe haben soll.

Der Anwendungsbereich des § 548 Abs. 1 BGB ist weit auszulegen. Der Begriff der Verschlechterung i.S.d. § 548 Abs. 1 BGB setzt nicht voraus, dass der Zustand der Mietsache im Vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses schlechter geworden ist. Gleichzustellen sind vielmehr Forderungen, die sich daraus ergeben, dass die Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem sie der Vermieter zurückerhält, in einer für ihn nachteiligen Weise von dem Zustand abweicht, den sie nach dem Vertrag bei Rückgabe haben soll.

§ 548 Abs. 1 BGB erfasst sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgegeben hat, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet.

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