Zweckwidrige Nutzung – Gaststättenbetrieb in Ladenraum

BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14
Wohnungseigentumsrecht

Sachverhalt:

In einer Wohnungseigentumsanlage befindet sich im Erdgeschoss eine Gewerbeeinheit. Gemäß Teilungserklärung ist diese Einheit als „Ladenraum“ bezeichnet. Der Neffe der Teileigentümerin betreibt seit etwa 1995 eine Gaststätte, welche regelmäßig bis 1 Uhr nachts geöffnet hatte. Seitdem im Jahre 2007 die Öffnungszeiten freigegeben worden waren, hat die Gaststätte regelmäßig bis in die frühen Morgenstunden geöffnet. Im Jahre 2011 haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich einen Beschluss gefasst, wonach die derzeit vorhandene Gaststätte nicht mehr nach 1:00 Uhr nachts betrieben werden dürfe. Die Wohnungseigentümer fordern die Unterlassung des störenden Betriebes. Die Eigentümerin der Gaststätte hat sich auf Verwirkung berufen, da die Gaststätte schon seit Jahrzehnten dort betrieben worden sei.

Entscheidung:

Der BGH gibt den übrigen Wohnungseigentümern Recht. Der Einwand der Verwirkung steht dem Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht entgegen. Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Nutzung als Gaststätte vor 1 Uhr nachts wegen der jahrzehntelangen Duldung verwirkt sein sollte, ist die Eigentümerin der Gewerbeeinheit nicht so zu stellen, als diente ihre Einheit als Gaststätte. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue Störungen geht es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahre 2007 nur bis etwa 1 Uhr nachts und nicht bis in die frühen Morgenstunden geöffnet war. Zudem führt der BGH klarstellend aus, dass eine Teileigentumseinheit, welche in der Teilungserklärung als Laden bezeichnet ist, grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden darf.

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