Erwerb gebrauchter Eigentumswohnung – Mängelrechte nicht „gemeinschaftsbezogen“

BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/14
Wohnungseigentumsrecht

Sachverhalt:

Der Erwerber hat unter Ausschluss der Gewährleistung eine Eigentumswohnung für 150.000 € erworben. Die Wohnung befindet sich in einem Gebäudekomplex aus den fünfziger Jahren. Im Kaufvertrag wurde bereits auf erhöhte Feuchtigkeitswerte in den Kellerwänden hingewiesen sowie auf das Erfordernis der Beseitigung der Undichtigkeit an den Kelleraußenwänden. Tatsächlich hatte das Gebäude sogar eine mangelnde Standfestigkeit. Der Erwerber wirft den Verkäufern eine arglistige Täuschung vor und verlangt wegen Verkehrswertminderung Schadensersatz in Höhe von 45.000 €. Der Erwerber hat auf Zahlung geklagt. Das Berufungsgericht hält die Klage für nicht begründet, da der Erwerber nicht eigenständig gegen den Verkäufer hätte vorgehen dürfen. Es würde sich bei der Geltendmachung des Schadensersatzes um ein „gemeinschaftsbezogenes“ Recht handeln. Der Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft hätte gegen die Verkäufer vorgehen müssen. Das Berufungsgericht verhandelt die Sache nicht weiter und weißt die Klage ab. Der Erwerber legt Revision beim BGH ein.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Erwerber zumindest im Hinblick auf dessen Klagebefugnis Recht. Der Erwerber konnte eigenständig gegen den Verkäufer vorgehen. Richtig ist allerdings, dass Rechte auf Minderung und sogenannten kleinen Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum bei Erwerb einer neu errichteten Wohnung von einem Bauträger als „gemeinschaftsbezogen“ qualifiziert werden. Gegenüber dem Bauträger ist eine einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich. Andernfalls könnte sich der Bauträger von den Erwerbern sich widersprechenden Gewährleistungsforderungen ausgesetzt sehen.

Sofern es sich jedoch um den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung handelt, liegt keine „Gemeinschaftsbezogenheit“ vor. Dies gilt zumindest dann, wenn die Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart wurde. Die anderen Wohnungseigentümer haben typischerweise kein Interesse sich an dem Rechtstreit zu beteiligen. Anders als beim Erwerb vom Bauträger existieren schon keine gleichgerichteten Ansprüche mehrerer Erwerber gegen einen einzigen Veräußerer. Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung hat im Unterschied zum Bauträgervertrag keine Herstellungsverpflichtung zum Gegenstand, die auf dieselbe Leistung gerichtet wäre. Zur weiteren Verhandlung, insbesondere Prüfung des Vorliegens der Mängel und deren arglistigem Verschweigen hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

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