BGH, Urteil vom 29.01.2025 – XII ZR 96/23
Gewerbemietrecht
Sachverhalt:
Die Mieterin mietete eine Halle nebst Lagerbüro im Jahre 2009 von der Vermieterin.
Durch Nachtrag vom 28.03.2012 mietete die Mieter weitere Gewerbeflächen mit Wirkung ab dem 05.06.2012 an. Gleichzeitig vereinbarten die Vertragsparteien, dass sich das Mietverhältnis für die gesamten Flächen nach Ablauf des ersten Jahres ab Übergabe der weiteren Teilflächen jeweils um ein Jahr verlängert, falls es nicht von einer Vertragspartei unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.
Mit Schreiben vom 10.03.2020 erklärte die Mieterin die Kündigung des Mietverhältnisses „zum nächstmöglichen Zeitpunkt 17.06.2020“. Die Vermieterin wies darauf hin, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung deutlich später ende. In der Folgezeit nutzte die Mieterin das Mietobjekt bis zum 31.12.2020 weiter und warf an diesem Tag die Schlüssel in den Hausbriefkasten der Vermieterin.
Die Vermieterin machte Schadensersatzansprüche wegen des schlechten Zustandes der Mietsache geltend und beantragte am 26.08.2021 einen Mahnbescheid. Im nachfolgenden Streitverfahren hat die Vermieterin die Ansicht vertreten, das Mietverhältnis habe erst zum 04.06.2021 ordentlich gekündigt werden können. Die Mieterin beruft sich auf Verjährung.
Entscheidung:
Der BGH gibt der Mieterin Recht.
Die von der Vermieterin geltend gemachten Schadensersatzansprüche wegen vertragswidrigen Zustands der Mieträume sind verjährt.
Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Der Rückerhalt der Mietsache setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen.
Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch iSd § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann.
