BGH, Urteil vom 19.08.2026 – VIII ZR 104/25
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Die Mieter haben im Januar 2020 eine Wohnung in Berlin angemietet. Die Mietenbegrenzungsverordnung findet Anwendung. Die vertraglich vereinbarte monatliche Nettokaltmiete belief sich auf 979 €. Die Wohnung befindet sich in einem Altbau, dessen Erdgeschoss gewerblich genutzt wurde. Die nunmehr an die Mieter vermietete Wohnung war dort zuvor Teil einer Gewerbeeinheit; die Räume wurden abgetrennt und umgebaut.
Im Juli 2020 erhoben die Mieter gegenüber der Vermieterin eine Mietpreisrüge. Nach ihrer Ansicht beträgt die zulässige Miete 623 €. Die Mieter haben auf Rückzahlung überzahlter Miete geklagt.
Entscheidung:
Der BGH verweist den Fall zurück an das Landgericht Berlin, führt jedoch wie folgt aus:
Die Vorschrift des § 556f Satz 1 BGB ist nicht bereits dann einschlägig, wenn die nunmehr als Wohnung genutzten Räume vor dem 1. Oktober 2014 nur gewerblich genutzt worden sind.
Die Ausnahme von der Mietpreisbremse greift erst dann, wenn die Räumlichkeiten in ihrer damaligen Gestalt nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung objektiv nicht als Wohnung hätten genutzt werden können und die Möglichkeit der Nutzung als Wohnung erst durch nachfolgende, unter Einsatz von wesentlichem Bauaufwand erfolgende Baumaßnahmen geschaffen wurde.
Die Frage, ob die Räumlichkeiten bereits vor den Baumaßnahmen objektiv als Wohnung hätten genutzt werden können, beantwortet sich gemäß der Verkehrsanschauung danach, ob sie als selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglicht hätten.
Der erforderliche erhebliche Bauaufwand liegt vor, wenn die Höhe der aufgewendeten Kosten etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht. Der wesentliche Bauaufwand muss dabei gerade zum Zwecke der Nutzungsänderung erbracht werden, sich also auf diejenigen baulichen Arbeiten beziehen, die erfolgen müssen, um Räumlichkeiten, die nach ihrer bisherigen baulichen Anlage und Ausstattung anderen als Wohnzwecken dienten, in Wohnraum umzuwandeln.
