Eigenbedarfskündigung – Anforderung an Härtefallprüfung

BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Die im Jahr 1937 geborene Mieterin bewohnt seit 1974 eine ca. 73 qm große Dreizimmerwohnung in Berlin, die sie mit ihren beiden über 50 Jahre alten Söhnen bewohnt. Der Vermieter, der mit seiner Ehefrau und zwei Kleinkindern bislang zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung lebt, hat die Wohnung im Jahr 2015 zwecks Eigennutzung erworben. Der Vermieter hat eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Die Mieterin hat widersprochen, da ihr ein Umzug aufgrund ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug weiter zu verschlechtern drohe, nicht zumutbar sei. Nach einem in der Berufungsinstanz vorgelegten Attest leidet die Mieterin an einer Demenz, die seit ca. 1-2 Jahren fortschreite. Sie sei nur noch bedingt in der Lage, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden, weshalb ein Umzug mit einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes einhergehen würde. Das Landgericht hält die Eigenbedarfskündigung für wirksam, hat jedoch wegen eines von ihm bejahten Härtefalls bestimmt, dass das Mietverhältnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das Landgericht zurückverwiesen. Insbesondere soll das Bestehen von Härtegründen näher aufgeklärt werden. Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, sind eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB). Das Landgericht ist zwar zu Recht davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung des Vermieters wirksam ist. Es hat jedoch dem Erlangungsinteresse des Vermieters rechtsfehlerhaft deshalb (“schematisch”) ein geringeres Gewicht beigemessen, weil dieser eine vermietete Wohnung erworben hat. Zudem hat das Landgericht die Härtefallabwägung im Rahmen des § 574 BGB ohne die gebotene Aufklärung über zu besorgende erhebliche Verschlechterungen des Gesundheitszustandes der Mieterin vorgenommen. Nach Ansicht des BGH wird ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen sein, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat. Das Landgericht wird nunmehr noch ein Sachverständigengutachten einholen müssen.

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