BGH, Urteil vom 11. März 2026 – XII ZR 51/25
Gewerbemietrecht
Sachverhalt:
Der Mieter und die Vermieterin haben am im August 2019 einen Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis mit Vertragsbeginn am 1. September 2019 und einer (Mindest-)Mietdauer von zehn Jahren abgeschlossen. Der Vertrag enthält folgende verkürz dargestellte Wertsicherungsklausel:
„2) Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland – VPI gegenüber dem für Mai 2017
veröffentlichten Index, so ändert sich automatisch die Miete im gleichen Verhältnis. Die Änderung der Miete wird ab dem auf die Änderung des Index folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam. Bei jeder weiteren Indexänderung gegenüber der jeweils letzten Änderung der Miete ist diese Regelung entsprechend anwendbar. Die Parteien vereinbaren ab September 2019 als Ausgangswert für eine Indexierung des Mietzinses 100% = 1.748,00 €. Als Miete im Sinne dieser Regelung gilt hier die Nettokaltmiete.“
Einem Mieterhöhungsverlangen ab April 2022 kam der Mieter zunächst nach. Anlässlich eines weiteren Erhöhungsbegehrens berief sich der Mieter sodann auf die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel und forderte die Vermieterin zur Rückzahlung überzahlter Mieten auf.
Entscheidung:
Der BGH gibt dem Mieter Recht.
Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Gewerberaummietvertrags enthaltene Indexierungsklausel unterliegt neben den Beschränkungen durch das Preisklauselgesetz auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle.
Die Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil der Monat Mai 2017 als Ausgangsstand für die relevante Indexentwicklung vereinbart worden sei und eine im Zeitraum von Mai 2017 bis zum Mietbeginn am 1. September 2019 eingetretene Inflation daher zulasten des Mieters geht, obwohl er in dieser Zeit keine Gegenleistung von der Vermieterin erhalten habe.
Zudem verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, weil nach dem ersten Satz ihres zweiten Absatzes im Falle einer Änderung des Verbraucherpreisindex eine automatische Änderung der Miete im gleichen Verhältnis eintreten solle, während der nachfolgende zweite Satz vorsehe, dass die Änderung der Miete erst ab dem auf die Indexänderung folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam werde.
Hält eine solche Klausel der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand, ist die Klausel ist nach § 307 Abs. 1 BGB ex tunc, also von Anfang an, unwirksam.
