Verwaltungskosten – Wirtschaftlichkeitsgebot

BGH, Urteil vom 17.12.2014 – XII ZR 170/13
Gewerberaummietrecht

Sachverhalt:

Der Mieter hatte Gewerbeflächen zum Betrieb eines Getränkeshops gemietet. Der Mietvertrag enthält die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Nebenkosten, bei denen unter den „Kosten des Betriebs“ unter anderem „Verwaltungskosten“ aufgeführt sind. Die Vermieterin verlangt Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen. Der Mieter erhebt den Einwand, dass die Verwaltungskosten zu hoch seien und daher ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliege. Zur Darlegung hat der Mieter einige Vergleichsobjekte benannt, bei denen die Verwaltungskosten niedriger seien. Der Vermieter klagt auf Zahlung.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der BGH führt aus, dass zwar auch der Vermieter von Geschäftsräumen nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen dürfe, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen würden. Veranlasse der Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, so verletze er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und sei insoweit zur Freihaltung des Mieters verpflichtet. Den Vermieter treffe jedoch lediglich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt sind.

Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot treffe den Mieter. Für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters genüge es noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien. Vielmehr sei von dem Mieter die Darlegung zu erwarten, gleichwertige Leistungen seien nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen. Diese Darlegungspflicht hat der Mieter nicht erfüllt.

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