Betriebskostenabrechnung – Bestimmtheit des Betriebskostenbegriffs bei Individualvereinbarung

BGH, Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/18 Gewerbemietrecht

Sachverhalt:

Der Mieter hat mit Vertrag aus dem Jahre 1990 ein bebautes Grundstück zum Betrieb eines Supermarkts mit Getränkehandel und Parkplätzen angemietet. Zu den Betriebskosten enthält der Vertrag folgende „individualvertragliche“ Regelung:

Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten.(…)

Bis zum Jahre 2011 hat die Vermieterin die Grundsteuer nie gegenüber dem Mieter abgerechnet. Erstmals für die Jahre 2012 und 2013 machte die Vermieterin die Grundsteuer in Höhe von etwa 5.000,00 € im Rahmen der Nebenkostenabrechnung geltend. Der Mieter verweigerte deren Zahlung. Die Vermieterin hat Klage erhoben.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs.1 Satz 3 BGB). Dazu gehören auch die Betriebskosten. Abweichungen hiervon bedürfen der Vereinbarung. Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht.

Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff “Betriebskosten” erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB iVm § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten.

Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit

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