Kündigung auch wegen älterer Mietrückstände möglich

BGH, Urteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 296/15
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Eine katholische Kirchengemeinde hatte im Jahre 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Mieterin hat die Mieten für den Februar und April 2013 nicht gezahlt. Nach einer erfolgslosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Kirchengemeinde das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der offenen Mietforderungen fristlos. Die Mieterin wehrt sich gegen die Kündigung. Nach Auffassung des Landgerichts war die Kündigung der Kirchengemeinde gemäß § 314 Abs. 3 BGB (“Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.”) unwirksam, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Mieterin sei schutzwürdig, weil sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen dürfen, dass die Kirchengemeinde von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Kirchengemeinde Recht. § 314 Abs. 3 BGB findet neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung. Bereits der Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Diese Vorschriften, die im Einzelnen die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses regeln, sehen weder eine Zeitspanne, innerhalb derer die Kündigung auszusprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor. Die vom Landgericht beanstandete “Verzögerung” der Kündigung führte überdies auch nicht zur Verwirkung des Kündigungsrechts, denn tragfähige Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin, dass die Kirchengemeinde von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde, sind nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich (sog. Umstandsmoment).

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