Umfang der Einsichtsrechte des Mieters bei Nebenkostenabrechnung

BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17
Wohnraummietrecht

Sachverhalt:

Die Mieter hatten für den Zeitraum von Oktober 2012 bis August 2015 eine 94 m² große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus angemietet. Die gesamte Wohnfläche des Hauses beläuft sich auf 769 m², wobei an den für die Mietwohnung der Mieter maßgeblichen Heizkreis eine Wohnfläche von knapp 720 m² angeschlossen ist. Im Mietvertrag ist u.a. die Umlagefähigkeit der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und der darin verbrauchten Brennstoffe vereinbart. Die Vermieterin beansprucht für die Heizkosten für die Jahre 2013 und 2014 eine Nachzahlung. Abgerechnet wurden die Heizkosten zu 70 % nach dem Verbrauch, der Rest nach der Wohnfläche. Die beiden Jahresabrechnungen weisen für die Wohnung der Mieter außergewöhnlich hohe Verbrauchswerte aus, die 42,8 % bzw. 47 % der jeweils im Heizkreis gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Für das Jahr 2013 hatten die Mieter einen auf sie entfallenden Heizkostenbetrag von 3.491,74 €, für das Jahr 2014 insgesamt von 3.856,76 €. Die Mieter verlangten von der Vermieterin ihnen die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen in der Liegenschaft befindlichen Wohnungen vorzulegen bzw. darzulegen, welche Ableseeinheiten in welchen Wohnungen und Gewerbeeinheiten entstanden sind. Die Vermieterin meinte, die Mieter haben ein derartiges Einsichts- oder Auskunftsrecht nicht und verweigerte das Begehren der Mieter. Die Vermieterin klagte auf Zahlung.

Entscheidung:

Der BGH gibt den Mietern Recht. Die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der erhobenen Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, liegt bei der Vermieterin. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

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