Verwendungsersatzanspruch bei Untermiete

BGH, Urteil vom 19.09.2014 – V ZR 269/13
Gewerberaummietrecht

Sachverhalt:

Die Stadt (Hauptvermieter) ist Eigentümerin eines Rennbahngeländes und vermietet dieses an einen Verein (Hauptmieter / Untervermieter). Der Verein vermietet die Innenfläche der Rennbahn an die P. Ltd. (Untermieter), welche dort eine Golfsportanlage errichtet und betrieben hat. Im Untermietvertrag ist geregelt, dass nach Mietende die Golfsportanlage grundsätzlich wieder zu beseitigen ist; der Verein könne jedoch auch gegen Zahlung einer Entschädigung den Verbleib der Golfsportanlage verlangen. Nach Unstimmigkeiten hat der Verein der P. Ltd. den Mietvertrag im Jahre 2007 gekündigt. Im Jahre 2008 wurde über das Vermögen des Vereins ein Insolvenzverfahren eröffnet. Die Insolvenzverwalterin erwirkte einen Räumungstitel gegen die P. Ltd. Nach Räumung verklagt die P. Ltd. die Stadt auf Verwendungsersatz wegen der Errichtung der Golfsportanlage und beziffert den Anspruch mit etwa 2,5 Mio. €.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Stadt Recht. Der BGH führt aus, dass der P. Ltd. keine Verwendungsersatzansprüche gegen die Stadt zustehen. Für Ansprüche aus dem sogenannten Eigentümer-Besitzerverhältnis (§ 994 Abs. 1, 996 BGB) fehle es bereits an der sogenannten „Vindikationslage“, da die P. Ltd. aufgrund des Untermietvertrages bis zur Kündigung ein Recht zum Besitz gehabt habe. Eine entsprechende Anwendung für Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzerverhältnis komme auch nicht in Betracht, da in dem Untermietvertrag Ansprüche auf Verwendungsersatz gesondert geregelt waren.

Bereicherungsrechtliche Ansprüche wegen des durch Verbindung der Bauteile mit dem Grundstück eingetretenen Rechtsverlustes (§§ 951, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB) scheiden ebenfalls aus. Es fehle an einer bewussten und zweckgerichteten Mehrung fremden Vermögens, da die Errichtung der baulichen Anlagen lediglich Voraussetzung für die Nutzung des gemieteten Areals als Golfanlage gewesen sei; die Bereicherung der Stadt sei lediglich eine zwangsläufig – nicht bezweckte – Nebenfolge. Aus dem Nichtvorliegen einer „Leistung“ folge jedoch auch nicht, dass auf die sogenannte denkbare „Eingriffskondiktion“ zurückzugreifen sei. Es erscheine nicht sachgerecht den Grundstückseigentümer in die Pflicht zu nehmen und damit auf diesen das Risiko der Insolvenz des (Unter-)Vermieters zu verlagern.

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