Betriebskosten-Verwaltungskosten

BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11
Gewerberaummietrecht

Sachverhalt:

Die Mieterin hatte in einem Einkaufszentrum ein Ladenlokal gemietet. Der formularmäßig abgeschlossene Mietvertrag war auf zehn Jahre befristet. In dem Mietvertrag war unter dem Punkt Nebenkosten auszugsweise folgendes geregelt: „Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen“.

Zudem war die Umlage der Verwaltungskosten und der Kosten des Center-Managements vereinbart. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte die Mieterin von der Vermieterin die Rückzahlung der bereits gezahlten Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2007 in Höhe von etwa 34.000 €. Die Mieterin ist der Ansicht, dass die Umlage der genannten Betriebskosten nicht wirksam vereinbart worden sei.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Mieterin teilweise Recht. Der BGH hält die Umlage von „Verwaltungskosten“ in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume weder für überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält. Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist dagegen intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.

Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter verstößt ebenfalls gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist daher unwirksam. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen.

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