BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16
Wohnraummietrecht
Sachverhalt:
Der Mieter einer Wohnung hat aus verschiedenen Gründen die Miete gemindert und ab Oktober 2014 dementsprechend nur noch einen Teil der Miete gezahlt. Anfang März 2015 erreichte der Mietrückstand einen Betrag, der mehr als eine Monatsmiete überstieg. Der Mieter zahlte einen Teilbetrag, der dem Konto des Vermieters am 16.03.2015 gutgeschrieben wurde. Durch diese Zahlung ist der Rückstand auf weniger als eine Monatsmiete gesunken. Ebenfalls am 16.03.2015 erklärte der Vermieter die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs. Die Kündigung erreichte den Mieter am 17.03.2015. Der Vermieter hat auf Zahlung- und Räumung geklagt.
Entscheidung:
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Das Mietverhältnis ist durch die am 16.03.2015 ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung beendet worden. Der Vermieter konnte gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 Buchst. a BGB kündigen, da der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete (mehr als eine Monatsmiete gemäß § 569 Abs. Nr. 1 Satz 1 BGB) in Verzug war. Die einen Tag vor dem Zugang der Kündigung erfolgte Zahlung des Mieters ändert an der Berechtigung des Vermieters zur Kündigung nichts, da durch die Zahlung der vorbezeichnete Zahlungsrückstand des Mieters nicht vollständig ausgeglichen worden ist; es verblieb vielmehr eine geringe Restforderung. Der Vermieter ist damit nicht, wie § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB dies für einen Ausschluss der fristlosen Kündigung voraussetzt, „vorher“ – mithin vor dem Zugang der Kündigung „befriedigt“ worden. Das entstandene Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wird nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor dem Zugang der Kündigung ausgeschlossen.
