Mietminderung – Verlängerungsoption

BGH, Urteil vom 05.11.2014 – XII ZR 15/12
Gewerberaummietrecht

Sachverhalt:

Die Mieter haben im Jahre 1989 in einem Geschäftshaus Räume zum Betrieb einer Arztpraxis gemietet. Von Mietbeginn an waren in den Räumen abgehängte Decken sowie eine raumlufttechnische Anlage (RLT-Anlage) vorhanden. In den Jahren 2004 und 2009 haben die Mieter jeweils eine Option zur Verlängerung des Mietvertrages ausgeübt. 2005 einigten sich die Parteien auf eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen. Seit Juni 2006 haben die Mieter Mängel im Zusammenhang mit der RLT-Anlage gerügt wegen unzureichender Leistungsfähigkeit und starker Verschmutzung. Zudem komme es in den Praxisräumen zu Zuglufterscheinungen wegen undichter Fenster im Bereich der abgehängten Decken. Im Jahre 2008 haben die Mieter eine weitere Verlängerungsoption ausgeübt. Die Mieter sind der Auffassung, die Bruttomiete sei seit 2006 um 45% gemindert und haben den Vermieter im Jahre 2009 auf Rückzahlung der seit 2006 unter Vorbehalt zuviel gezahlten Miete verklagt.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Vermieter teilweise Recht. Der BGH führt aus, dass die Rückforderungsansprüche trotz Ausübung der Verlängerungsoption nicht gemäß § 536b BGB ausgeschlossen seien. Gemäß § 536b BGB stehen dem Mieter Minderungsrechte nicht zu, wenn er den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt. Nach Ansicht des BGH stelle die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter keinen Vertragsschluss i.S.d. des § 536b BGB dar und führe auch zu keiner entsprechenden Anwendung der Norm. Die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption stelle auch kein widersprüchliches Verhalten des Mieters dar, welches nach Treu und Glauben den Verlust der Minderungsrechte rechtfertigen könne. Auch die einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen könne die entsprechende Anwendung des § 536b BGB nicht rechtfertigen. Die Klage des Mieters scheitere jedoch zum Teil am Fehlen der gerügten Mängel, da es sich bei den abgehängten Decken und der Bauart der RLT-Anlage um den von Anfang an bestehenden Zustand handele. Hinsichtlich der Zugluft und der Verschmutzung der RLT-Anlage müsse das Berufungsgericht noch eine Beweisaufnahme durchführen.

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